Rất nhiều dự án đắp chiếu xếp hàng chờ cấp phép và thi công


Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản Việt Nam 2017 – 2018: Toàn cảnh & Dự báo” được tổ chức bởi Batdongsan.com.vn mới đây, các chuyên gia cùng đại diện một số doanh nghiệp đã điểm qua tổng quan thị trường và thảo luận về các vấn đề thu hút chủ đầu tư nước ngoài trong năm 2018.

dự án đang chờ cấp phép xây dựng.

Nhà ở tầm trung chiếm thế “thượng phong”

Đúng như những dự đoán của hội thảo cùng kỳ năm ngoái, tổng kết 3 quý vừa qua cho thấy, nhà ở hạng sang và cao cấp không còn chiếm thế “thượng phong” trong nguồn cung như trong năm 2016. Tính đến tháng 10/2017, chỉ có khoảng 102 căn hộ hạng sang được chào bán, giảm đến 95% so với cùng thời điểm 2016. Với 5.206 căn hộ mới được tung ra, phân khúc cao cấp giảm 23% so với cùng kỳ.

Không chỉ sụt giảm về nguồn cung, hai phân khúc này còn sụt giảm mạnh về giao dịch. Tính đến tháng 10, tổng lượng giao dịch toàn thị trường của phân khúc hạng sang chỉ khoảng 473 căn, giảm 58% so với cùng kỳ. Phân khúc cao cấp là 5.390 căn, giảm 25%.

Trái ngược với hai phân khúc trên, phân khúc trung cấp và bình dân lại dẫn đầu thị trường về tỉ lệ hấp thụ. Cụ thể, ở phân khúc trung cấp, có khoảng 13.170 căn hộ chào bán thành công, tăng 25% so với năm 2016. Phân khúc bình dân là 4.595 căn bán ra, tăng 6,5%.

Dù nguồn cung và tỉ lệ hấp thụ của phân khúc bình dân tăng nhưng con số này vẫn quá ít ỏi so với nhu cầu 81.000 căn hộ giá rẻ giai đoạn 2016-2020 (số liệu khảo sát của Sở Xây dựng và Viện nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh).

Tuy nhiên, những biến chuyển trên cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng bền vững hơn, hướng tới nhu cầu thực của khách hàng.

Theo số liệu điều tra của batdongsan.com.vn, trong năm qua lượt tìm kiếm các dự án condotel chiếm đến 50%, giữ vị trí được tìm kiếm cao nhất trong 2 năm liên tiếp. Bên cạnh đó, gần đây loại hình shophouse cũng đang nhận được sự quan tâm đông đảo của khách hàng.

Tổng quan, thị trường nhà ở trong năm qua đã dần bão hòa, có dấu hiệu cung vượt cầu khiến cho nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn trong vấn đề thanh khoản. Tuy nhiên, với loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì có thể nói 2017 là một năm đầy khởi sắc.

Gia tăng tính cạnh tranh trong năm 2018

Tại hội thảo, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group nhận định rằng trong năm tới nguồn cung bất động sản sẽ có sự đảm bảo, tuy nhiên vẫn còn phụ thuộc vào nhiều vấn đề. Đặc biệt là số lượng dự án xếp hàng thi công và chờ cấp phép đang rất nhiều, do đó việc cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Ông cũng cho biết, trong năm 2018, Việt Nam chính thức mở cửa thị trường bán lẻ, đây sẽ là tiền đề cho việc các nhà đầu tư bán lẻ nước ngoài đầu tư vào thị trường Việt Nam, điều này sẽ tác động mạnh mẽ đến phát triển bất động sản, do tính thanh khoản cao, lợi nhuận lớn nên đây cũng là tiền kề cho chu kỳ 10 năm phát triển của bất động sản.

Tại đây, ông cũng nêu lên những quan điểm về vấn đề quan trọng nhất trong thị trường bất động sản chính là quỹ đất phát triển. Theo ông, sự phát triển nhanh, nhu cầu lớn của phân khúc căn hộ giá rẻ đang làm thay đổi quỹ đất và làm tiêu tốn quỹ đất khá nhanh.

Bên cạnh đó, ông cũng cho biết xu hướng phát triển sắp tới chính là phát triển các khu đô thị mới thay thế nhà lẻ, nhà phố, các loại hình này sẽ có những hạn chế nhiều hơn trước. Xu hướng nhà ở gắn liền với tất cả các nhu cầu của con người về sinh hoạt và làm việc, giáo dục trong cùng một khu vực sẽ phát triển, nhu cầu hình thành các tiểu đô thị gói gọn tất cả nhu cầu của người dân sẽ tăng cao.

Tại hội thảo, vấn đề về an toàn và an sinh xã hội cũng được các chuyên gia đặt lên hàng đầu. Môi trường sống trong lành và tránh tiếng ồn là xu hướng mới thu hút khách hàng thay thế các vấn đề về địa lý trước đây. Điều này cũng cho thấy rằng phát triển các tiểu đô thị vệ tinh là điều cần thiết.

Ngoài ra, ông Chow Chee Fan – Giám đốc điều hành Gamuda Việt Nam cũng nêu ra các nhận định với tư cách đại diện các chủ đầu tư nước ngoài. Theo ông, các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc, Singapore, Mỹ,… đã có sự quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các nhà đầu tư Trung Quốc.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã bão hòa, nhìn thấy các tiềm năng trong 10 năm tới ở thị trường Việt Nam, Trung Quốc đang đẩy mạnh đầu tư ở Khu vực phía nam, bắt đầu từ Đà Nẵng và đi dần vào miền nam. Các chủ đầu tư láng giềng cũng mạnh tay đầu tư vào các quỹ đất vàng ở Đà Nẵng.

Nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế là dấu hiệu cho sự hội nhập và phát triển của bất động sản trong nước, tuy nhiên đây sẽ là thách thức cho các doanh nghiệp Việt.

Theo nhận định của các chuyên gia, khi thị trường mang tính cạnh tranh cao như hiện nay, việc các doanh nghiệp mới còn non trẻ làm bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tạo niềm tin với khách hàng.

Cần sự chặt chẽ rõ ràng trong luật sở hữu nhà ở

Tại hội thảo lần này, ông Chow Chee Fan cũng cho biết thêm về các vấn đề mà chủ đầu tư ngoại đang e ngại về thị trường Việt Nam. Trước hết là vấn đề liên doanh với doanh nghiệp Việt. Sự khác nhau về nhận định thị trường cùng các khó khăn riêng, việc hợp tác đầu tư với doanh nghiệp trong nước của các chủ đầu tư nước ngoài gặp nhiều khó khăn.

Các chủ đầu tư ngoại chưa thể nắm bắt được hết các xu hướng bất động sản trong nước, cũng như không hiểu rõ các vấn đề liên quan đến an sinh xã hội, con người, điều này dẫn đến khó khăn trong định hướng loại hình đầu tư.

Đặc biệt hơn, điều mà họ e ngại nhất và các quy định về luật sở hữu nhà đất ở Việt Nam chưa rõ ràng, chặt chẽ. Ông cho biết, ở các nước khác, luật sở hữu nhà ở được quy định rất rõ ràng và dễ thực thi, tuy nhiên ở Việt Nam thì vẫn còn nhiều bất cập.

Cũng đồng quan điểm đó, bà Liễu Nguyễn – Đại sứ Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ tại Việt Nam cho biết, lượng kiều hối ở Việt Nam khá là cao, Việt Kiều Mỹ cũng rất quan tâm đến việc sở hữu bất động sản tại quê nhà. Tuy nhiên, các vấn đề, quy định về tài chính và luật sở hữu đã gây nhiều khó khăn với việc này. Cụ thể như việc họ phải nhờ một người khác trong nước đứng tên hộ tài sản của mình để dễ dàng sở hữu một căn hộ ở quê hương.

Ngoài ra, ông Chow Chee Fan còn nhận định rằng vấn đề cơ sở hạ tầng cũng đang ảnh hưởng lớn đến sự thu hút đầu tư từ nước ngoài. Ông nhận thấy cơ sở hạ tầng ở nước ta hiện nay chưa theo kịp tốc độ phát triển của xã hội, đặc biệt là cơ sở hạ tầng giao thông. Các dự án đô thị phát triển ở khá xa trung tâm luôn gặp nhiều khó khăn khi di chuyển vào thành phố.

Bên cạnh đó ông cũng nhấn mạnh vấn đề xây dựng và thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao trong ngành bất động sản. Việc các khu đô thị nhỏ lẻ nằm rải rác và xa trung tâm như hiện nay đang gây cản trở trong việc bồi dưỡng và thu hút nhân lực.

“Với những chủ đầu tư từ ngoại quốc đến đây, nguồn nhân lực có năng lực trong nước là vấn đề rất được quan tâm. Nguồn lực này chính là cầu nối để chủ đầu tư hiểu hơn về tình hình thị trường trong nước. Điều này cũng sẽ góp phần giúp các nhà đầu tư tính toán, lựa chọn các giải pháp đầu tư với con số rủi ro thấp nhất” – ông Chow Chee Fan cho biết.