HỎI:
Tôi đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội, tôi có mua mảnh đất nông nghiệp chưa chuyển đổi khoảng 20m2 qua một người giới thiệu đến chủ đất, tất nhiên mục đích của tôi mua là phải được xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp, nên chủ đất và người giới thiệu khẳng định được và sẽ dựng cho tôi, nên tôi đã đồng ý mua, nhưng từ đó đến nay khoảng 3 đến 4 năm mà vẫn không dựng được.
Tôi đứng ra thì Công an Phường không cho dựng, tôi rất băn khoăn không biết làm thế nào, đòi lại tiền thì không được, cả chủ đất và người giới thiệu đều lảng tránh. Vậy BBT có thể tư vấn giúp tôi vấn đề này được không? Tôi nên làm gì, tôi có thể kiện người môi giới và chủ đất không? Và kiện đến cơ quan nào có thể giải quyết? Tôi xin chân thành cảm ơn!
TRẢ LỜI:
Căn cứ pháp lý: điều 30, 36 Luật đất đai 2003, điều 134 Nghị định số 108/2004/ND-CP về hướng dẫn thi hành một số quy định của Luật đất đai 2004.
Nội dung trả lời:
Vấn đề này của bạn liên quan đến nội dung mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này, nếu bạn không chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn không thể xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp đó. Bởi vì đất này vẫn là đất nông nghiệp trong khi bạn muốn dùng nó để ở. Do đó, ngay cả chủ đất và người giới thiệu cũng không thể giúp bạn dựng nhà được vì nếu dựng thì căn nhà sẽ bị coi là bất hợp pháp và có thể bị dỡ bỏ.
Chúng tôi khuyên bạn cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi rõ mục đích sử dụng đất là để ở. Theo quy định tại điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải thỏa mãn những điều kiện sau:
– Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
– Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.
Vì vậy, bạn nên tìm hiểu kĩ thông tin về thửa đất bạn mua có nằm trong diện quy hoạch đất chi tiết hay sử dụng đất chi tiết là đất ở hay không. Về nghĩa vụ tài chính thì theo quy định tại điểm c khoản 4 điều 36 Luật đất đai thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Về thủ tục, theo quy định tại khoản 1 điều 134 Nghị định 181/2004/NĐCP thì bạn phải làm một bộ hồ sơ tại phòng Tài nguyên và Môi trường nơi bạn mua đất.
Hồ sơ gồm có: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai 2004.
Như vậy kết luận: Xác định việc khởi kiện ở đây là không đúng.