HỎI:
Nhà tôi có mua 1 lô đất, diện tích 100m2 trong thửa đất gần 400m2. Hiện lô đất của nhà tôi chung sổ đỏ với 3 gia đình khác. Và đây là khu đất quy hoạch xây biệt lập và đã trừ lộ giới chỉ nên không còn đủ 200m2 mỗi lô để có thể tách sổ riêng. Nhà tôi đã chuyển đất xây dựng 100%. Nhưng khi xin giấy phép xây dựng thì bên cấp phép đã không cấp giấy phép vì các nhà bên cạnh đã xây chui. Bên cấp phép đồng ý cấp giấy phép xây dựng cho nhà tôi nhưng với điều kiện các nhà bên cạnh phải ký đơn là sau này có quy hoạch sẽ phải đập bỏ phần nhà họ xây dựng không có phép. Nhưng các nhà bên cạnh vẫn không chịu ký cho nhà tôi. Và như vậy thì nhà tôi không được cấp phép để xây nhà. Nếu họ không ký thì chẳng bao giờ nhà tôi có thể xây nhà được. Vậy tôi xin hỏi trong trường hợp này diện tích đất tối thiểu để tách sổ đỏ là bao nhiêu? Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà là gì? Và nếu các nhà bên cạnh không chịu ký thì nhà tôi có thể kiện ra tòa để đòi quyền lợi hợp pháp của mình được hay không?
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà chung sổ đỏ
TRẢ LỜI:
Thứ nhất, về diện tích đất tối thiểu để tách sổ đỏ
Tùy thuộc vào quy hoạch của từng địa phương khác nhau, mà diện tích đất tối thiểu tại các địa phương là khác nhau. Bạn đang sinh sống tại tỉnh Lâm Đồng, nên diện tích đất tối thiểu để được tách sổ đỏ sẽ căn cứ theo quy định tại Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND Quyết định ban hành quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng. Cụ thể, căn cứ vào Điều 3 Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND:
“Điều 3. Diện tích đất tối thiểu được tách thửa và diện tích đất tối thiểu còn lại sau khi tách thửa
Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo từng trường hợp sau:
1. Thửa đất ở hoặc thuộc quy hoạch là đất ở:
a) Đối với đất ở đô thị (thuộc địa bàn các phường, thị trấn):
– Dạng nhà phố: Diện tích tối thiểu là 40 m2 và có kích thước theo mặt đường ≥ 4,0 m đối với đường đã có tên hoặc đường, đường hẻm có lộ giới ≥ 10 m (sau đây gọi chung là đường chính); có kích thước theo mặt đường ≥ 3,3 m đối với các đường, đường hẻm còn lại (sau đây gọi chung là đường hẻm).
– Dạng nhà liên kế có sân vườn: Diện tích tối thiểu là 72 m2 và có kích thước theo mặt đường chính ≥ 4,5 m; tại các đường hẻm diện tích tối thiểu là 64 m2 và kích thước theo mặt đường ≥ 4,0 m.
– Dạng nhà song lập: Diện tích tối thiểu là 280 m2 và có kích thước theo mặt đường chính ≥ 20,0 m (tính cho 02 lô); tại các đường hẻm diện tích tối thiểu là 224 m2 và kích thước theo mặt đường ≥ 16,0 m (tính cho 02 lô).
– Dạng nhà biệt lập: Diện tích tối thiểu là 250 m2 và có kích thước theo mặt đường chính ≥ 12,0 m; tại các đường hẻm diện tích tối thiểu là 200 m2 và kích thước theo mặt đường ≥ 10,0 m.
– Dạng biệt thự: Diện tích tối thiểu là 400 m2 và có kích thước theo mặt đường ≥ 14,0 m.
b) Đối với đất ở nông thôn (thuộc địa bàn các xã): Khuyến khích người sử dụng đất tách thửa đủ diện tích để làm nhà biệt lập, biệt thự, nhà vườn; trường hợp không đủ điều kiện thì diện tích đất tối thiểu là 72 m2, kích thước theo mặt đường ≥ 4,5 m.
c) Về kích thước theo chiều sâu (cạnh tạo góc với cạnh theo mặt đường) của các thửa đất nêu tại điểm a, b khoản này đảm bảo ≥ 6,0 m (không tính khoảng lùi) đối với các khu vực đã có quy định khoảng lùi; ≥ 10,0 m đối với các khu vực chưa có quy định khoảng lùi.
2. Thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch là đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu là 500 m2.
3. Riêng thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và không thuộc quy hoạch đất ở hoặc quy hoạch là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Việc tách thửa căn cứ vào dự án, quy hoạch chi tiết đã được thỏa thuận, phê duyệt hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho từng trường hợp cụ thể.”
Điều 4 Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND quy định về tách thửa như sau:
“Điều 4. Những quy định về tách thửa
1. Các thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 3 Quyết định này phải đảm bảo các điều kiện sau:
a) Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách đều phải tiếp giáp với đường đi (hoặc quy hoạch đường đi) có chiều rộng mặt đường ≥ 3,5 m;
b) Thửa đất không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất;
c) Không thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng.
2. Trường hợp tách thửa để hợp với thửa đất khác liền kề tạo thành thửa đất mới mà đảm bảo điều kiện quy định tại Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Quyết định này thì được tách thửa.
3. Việc tách thửa để phân chia tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất do thừa kế, ly hôn; giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai; nếu không đảm bảo điều kiện quy định tại Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Quyết định này thì không được tách thửa mà phân chia theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc đồng quyền sử dụng.”
Như vậy, theo như bạn trình bày, khu đất gia đình bạn mua là khu đất quy hoạch xây biệt lập nên diện tích tối thiểu để được tách sổ là 250m2. Tuy nhiên, diện tích đất nhà bạn có là 100m2 nên không thỏa mãn điều kiện để được tách sổ đối với dạng đất biệt lập theo quy hoạch tại tỉnh Lâm Đồng.
Cấp giấy phép xây dựng nhà ở chung sổ đỏ
Thứ hai, về điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng nhà
Căn cứ theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014 về Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng như sau:
“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng nhà
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
3. Giấy phép xây dựng gồm:
a) Giấy phép xây dựng mới;
b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
c) Giấy phép di dời công trình.”
Quy định về xin giấy phép xây dựng nhà ở chung sổ đỏ
Điều 93 Luật Xây dựng 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà đối với nhà ở riêng lẻ như sau:
“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”
Như vậy, để được cấp giấy phép xây dựng nhà, gia đình bạn phải thỏa mãn các điều kiện nêu trên, phù hợp với mục đích sử dụng, đảm bảo an toàn, lợi ích của các hộ gia đình xung quanh và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ theo từng khu vực
Thứ ba, về việc đòi quyền lợi hợp pháp của gia đình bạn trong trường hợp các hộ gia đình không ký đơn.
Theo như bạn trình bày, vì diện tích đất của nhà bạn không thỏa mãn điều kiện về diện tích đất tối thiểu để làm thủ tục tách sổ đối với dạng nhà biệt lập nên trường hợp này bạn đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất xây dựng. Tuy nhiên, khi xin cấp giấy phép xây dựng nhà thì bên cấp phép đã không đồng ý cấp phép vì những nhà bên cạnh đã xây nhà trái phép khi chưa được cấp phép. Và bên cấp phép chỉ đồng ý cấp phép cho gia đình bạn với điều kiện các nhà bên cạnh phải ký đơn là sau này có quy hoạch sẽ phải đập bỏ phần nhà xây dựng không được phép xây nhà. Và đến nay, các hộ gia đình bên cạnh vẫn chưa đồng ý ký vào đơn cho bạn, dẫn tới gia đình bạn vẫn chưa thể xây dựng nhà.
Như vậy, việc các hộ gia đình bên cạnh khi chưa được cấp giấy phép xây dựng đã tự ý xây nhà trái phép là vi phạm quy định của pháp luật. Do đó, khi có quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì những ngôi nhà được xây dựng trái phép này sẽ không được bảo vệ quyền lợi, và nếu có yêu cầu phá bỏ thì chủ những ngôi nhà này phải tuân theo. Do vậy, trường hợp này, khi Sở xây dựng tỉnh hoặc chính quyền địa phương đã đồng ý cho gia đình bạn được cấp giấy phép xây dựng nhà nhưng phải nộp kèm đơn có chữ ký của các hộ gia đình bên cạnh thì bạn cần phải xin được chữ ký của các gia đình bên cạnh. Trường hợp các hộ gia đình bên cạnh không đồng ý ký thì bạn có quyền yêu cầu sự can thiệp của cơ quan chính quyền địa phương để đảm bảo quyền lợi của mình.