Việc quy định cụ thể các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai tại Nghị định 53/2017/NĐ-CP sẽ giải quyết được vòng luẩn quẩn do có sự hiểu và vận dụng quy định khác nhau giữa Luật Xây dựng và Luật Đất đai – có sổ đỏ mới được cấp Giấy phép xây dựng nhà ở, có Giấy phép xây dựng mới được cấp sổ đỏ.
Vòng luẩn quẩn giữa cấp giấy phép xây dựng nhà ở và sổ đỏ
Nghị định là cơ sở pháp lý để các cơ quan cấp giấy phép xây dựng nhà ở thực hiện được dễ dàng và nhanh gọn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người dân triển khai thực hiện đầu tư xây dựng được thuận lợi. Có hiệu lực từ ngày 25/6, Nghị định số 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng sẽ tháo gỡ những vướng mắc trong việc cấp giấy phép xây dựng. Bên cạnh những nguyên nhân như quy hoạch chi tiết xây dựng chưa được phủ kín, các quy định của các pháp luật khác nhau chưa được đồng bộ thì một nguyên nhân quan trọng, gây nhiều khó khăn cho cả cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng và chủ đầu tư khi thực hiện thủ tục hành chính là quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng. Cơ quan cấp phép xây dựng rất khó xác định loại giấy tờ nào là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt là các loại giấy tờ về đất đai được cấp trong thời kỳ chế độ cũ; các quyết định giao đất để thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng không phải hoặc chưa thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các loại giấy tờ đủ điều kiện để xem xét cấp giấy phép xây dựng nhà ở nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính hoặc chưa thực hiện xong đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, nhưng thực tế có nhu cầu đầu tư xây dựng mới, mở rộng, sửa chữa, cải tạo để sản xuất kinh doanh hoặc cải thiện điều kiện sống hoặc thực hiện song song các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thủ tục về đầu tư xây dựng bảo đảm tiến độ của dự án. Ngoài ra là một số loại công trình đặc thù sử dụng diện tích đất rất nhỏ, được xây dựng ở khu vực không thuộc đất dành cho xây dựng, không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất như công trình biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng ten… Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng.
Tháo vòng luẩn quẩn giữa cấp giấy phép xây dựng nhà ở và sổ đỏ
Theo Nghị định này, các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng được chia thành 4 nhóm.
1. Giấy chứng nhận về nhà, đất các thời kỳ
Đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (sổ hồng) được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, cụ thể:Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai ban hành các thời kỳ (1987, 1993, 2011, 2013).Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12.Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định tại Pháp lệnh nhà ở 1991; Luật Nhà ở 2005; các Nghị định: 81/2001/NĐ-CP, 95/2005/NĐ-CP, 90/2006/NĐ-CP, 51/2009/NĐ-CP và Điều 31, 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; các giấy chứng nhận khác về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.
2. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để cấp phép xây dựng
Nhóm giấy tờ thứ hai là các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP nhưng chủ đầu tư chưa được cấp hoặc chưa làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xóa bỏ vòng luẩn quẩn giữa cấp giấy phép xây dựng nhà ở và sổ đỏ
Theo đó, các loại giấy tờ này gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Đồng thời, các loại sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập cũng được coi là giấy tờ hợp pháp về đất đai để được xem xét cấp giấy phép xây dựng nhà ở.
- Đối với các trường hợp di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư thì giấy tờ hợp pháp là dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc này đã được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Ngoài ra là các giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có); giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, tỉnh hoặc cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
- Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 1/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách Nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng…
Trường hợp bản gốc giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã bị thất lạc và cơ quan Nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó thì bản sao giấy tờ này có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh cũng được chấp thuận khi xin cấp phép xây dựng.
3. Giao đất trúng đấu giá đất, thuê đất
Nhóm giấy tờ hợp pháp về đất đai thứ ba là quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có); giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (từ ngày 1/7/2004 trở về sau).
Cơ sở pháp lý xóa bỏ vòng luẩn quẩn giữa cấp giấy phép xây dựng nhà ở và sổ đỏ
Hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý Nhà nước về giao thông có thẩm quyền đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.Văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai, nhưng người sử dụng đất đề nghị cấp giấy phép xây dựng vào mục đích khác với mục đích đã được ghi trên giấy tờ đó.Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được UBND cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra và quyết định xử lý theo quy định tại Điều 28 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định về diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai, nhưng trên giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng nhà ở.
4. Giấy tờ hợp pháp về đất đối với một số loại công trình đặc thù
Đối với một số loại công trình đặc thù như biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng ten,… thì văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của UBND cấp huyện là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng khi các công trình này được xây dựng tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng cho xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.Việc quy định cụ thể các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai tại Nghị định 53/2017/NĐ-CP sẽ giải quyết được cái vòng luẩn quẩn, rối rắm do có sự hiểu và vận dụng quy định pháp luật khác nhau giữa Luật Xây dựng và Luật Đất đai (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mới được cấp Giấy phép xây dựng; có Giấy phép xây dựng mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).Nghị định cũng là cơ sở pháp lý để các cơ quan cấp giấy phép xây dựng thực hiện được dễ dàng và nhanh gọn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người dân triển khai thực hiện đầu tư xây dựng được thuận lợi; góp phần minh bạch nội dung hồ sơ về cấp phép xây dựng ở tầm Nghị định, giảm phiền hà, tiết kiệm thời gian và chi phí cấp phép xây dựng cho người dân và các chủ đầu tư xây dựng công trình.
Bùi Văn Dưỡng
Phó Cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng
(Theo baochinhphu.vn)